2026년 6월 기준으로 ‘일시적 2주택자 양도세 중과 유예’는 2026년 2월 12일부로 종료되었습니다. 즉, 현재 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 기본세율이 아닌 중과세율(2주택 20%P, 3주택 30%P 가산)이 다시 적용됩니다. 다만, 일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 요건(신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 등)은 여전히 유효하므로, 중과 유예 종료 이후에도 비과세 혜택을 받을 수 있는지 반드시 자신의 상황을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
조정대상지역 내 주택 양도, 지금은 어떤 세율이 적용될까
2022년 5월 이후 수년간 이어졌던 다주택자 양도세 중과 한시적 유예는 결국 막을 내렸습니다. 2026년 2월 12일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 보유 주택 수에 따라 기본세율에 20%포인트(2주택자) 또는 30%포인트(3주택자 이상)가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 이는 2026년 2월 기준으로 확정된 사항이며, 이후 추가 연장이나 재개정 소식이 없다면 현재까지 동일하게 적용되고 있습니다.
- 조정대상지역 여부가 1차 관문입니다. 양도하는 집이 조정대상지역에 있다면, 비조정지역 주택까지 포함해 전체 보유 주택 수를 계산합니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%P 가산
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%P 가산
중과 유예가 적용되던 시기에는 조정대상지역 주택을 팔아도 기본세율만 냈지만, 이제는 상황이 달라졌습니다. 2026년 6월 현재 매도를 고려 중이라면, 유예 종료 전(2026년 2월 12일 이전)에 잔금을 받거나 등기이전을 마친 경우가 아니라면 중과세율을 피할 수 없습니다.
일시적 2주택자는 여전히 양도세 비과세가 가능할까
가능합니다. 일시적 2주택자 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 이 혜택은 '중과 유예'와는 별개의 제도입니다. 중과 유예가 종료되었더라도, 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 조건을 갖췄다면 기본세율은 물론이고 중과세율 자체를 피해갈 수 있습니다.
일시적 1세대 2주택자가 되려면 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
- 종전주택을 양도할 때 신규주택에 세대원 전원이 전입할 것(단, 취학·근무상 형편 등 예외 사유 인정)
- 종전주택과 신규주택 모두 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(거주기간, 보유기간 등)
위 요건을 하나라도 놓치면 일시적 2주택자로 인정되지 않아 비과세가 아닌 일반 양도세(중과세율 적용)를 부담해야 합니다. 특히 3년 이내 양도 기한은 엄격하게 적용되므로, 신규주택 취득일을 정확히 기억하고 있어야 합니다.
일시적 3주택자, 억울한 사정이 있다면 중과세율을 낮출 수도 있다
일시적 3주택자는 양도세 비과세 대상이 아닙니다. 하지만 모든 3주택자에게 동일한 30%P 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 조세심판원은 납세자에게 귀책사유 없이 부득이하게 일시적 3주택자가 된 경우, 2주택자 중과세율(20%P 가산)만 적용하도록 결정한 사례가 있습니다.
예를 들어, 기존 주택을 먼저 팔고 새 집을 사려고 계획했으나 매수인의 잔금 지연으로 인해 예정보다 늦게 기존 주택이 양도되어 일시적으로 3주택자가 된 경우입니다. 실제 조세심판원은 이러한 사정을 인정하여 30%P가 아닌 20%P 가산세율을 적용하도록 했습니다.
다만 이는 개별 사안에 따라 인정 여부가 달라지며, 세무 전문가의 검토 없이 스스로 판단해서 신고하는 것은 위험합니다. 양도소득세는 신고 후 추후 경정이나 불복 절차를 통해 바로잡을 수 있지만, 초기 신고를 잘못하면 가산세 등 추가 부담이 생길 수 있습니다.
양도 전 확인해야 할 3단계 체크리스트
- 파는 집이 조정대상지역인지 확인
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조정대상지역 여부는 국토교통부 고시를 통해 수시로 변경됩니다. 양도 시점의 지정 현황을 반드시 확인하세요.
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전체 보유 주택 수 계산(조정·비조정 불문)
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배우자, 미성년 자녀를 포함한 세대원 명의의 모든 주택을 합산합니다. 단, 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택 수에서 제외되는 예외(상속주택, 지방 저가주택 등)가 있다면 해당 여부도 함께 검토해야 합니다.
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일시적 2주택자 비과세 요건 충족 여부 점검
- 신규주택 취득일부터 3년 내 양도해야 하는 기한을 지킬 수 있는지
- 세대원 전원이 신규주택으로 전입했는지(예외 사유 해당 여부 포함)
- 종전주택과 신규주택 모두 1세대 1주택 비과세 요건(거주·보유기간)을 충족하는지
자주 묻는 질문
Q. 중과 유예가 종료되었는데, 2025년 계약한 주택은 어떻게 되나요?
양도세 중과 유예 종료일(2026년 2월 12일) 이전에 계약했더라도, 잔금일(양도시기)이 해당일 이후라면 중과세율이 적용됩니다. 양도 시기는 대금을 청산한 날(잔금지급일)이 기준이며, 특별한 사정이 없다면 계약일이 아닌 잔금일을 기준으로 판단합니다.
Q. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 팔 때도 중과세율이 적용되나요?
적용되지 않습니다. 중과세율은 오직 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택을 양도할 때는 일반 기본세율(6%-45% 누진세율)이 적용되며, 보유 주택 수와 관계없이 중과가 이뤄지지 않습니다.
Q. 일시적 2주택자 요건을 충족했는데 양도세 신고는 어떻게 하나요?
일반적인 양도소득세 신고 절차와 동일하지만, 비과세를 적용받기 위해서는 신고서에 1세대 1주택 비과세 관련 서류를 첨부해야 합니다. 주민등록등본, 등기부등본, 매매계약서, 전입 사실을 증명할 서류 등이 필요하며, 세무서 방문 또는 홈택스 전자신고가 가능합니다.